商品房营销方案（通用4篇）

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商品房营销方案（通用 4篇）

商品房方案篇营销 1

　　　前言

　　任何的策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方

“ ”案在于为站前广场提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。

　　在对__ “房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出站前广

” “ ”场项目的资源问题与机会，以达到或超出站前广场原定销售计划，并为__定兴房地产

公司塑造品牌。

　　　第一节市场分析

　　一、__市房地产市产基本状况

　　 (一)20__年以来房地产开发投资大幅增长。

　　 20__年1-8 月全市房地产开发投资达 16457 万元，同比增长 87.4%，是近年来增长较

快的。

　　 (二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

　　 1、土地前期投入增加。

　　 20__年1-8 月，房地产开发企业购置土地面积 10.88 万平方米，土地购置费 3057 万

元，分别比去年同期增长 14.5%和19.9%;土地开发投资 1250 万元，已完成土地开发面积

9.7 万平方米。

　　 2、开发规模扩大，开发投资高速增长。

　　 20__年1-8 月份，全市房地产施工面积 43.23 万平方米，比去年同期增加 18 万平方

米，本年新开工面积 13.3 万平方米，比去年同期增加 7.9 万平方米，增长 145%。

　　全市房地产开发完成投资 16457 万元，比去年同期增加 7674 万元，增长 87.4%，对全

市国有及其它经济投资增长贡献率为 2.1%。从投资用途看，住宅投资完成 6630 万元，增

长1.2 倍，办公楼房完成投资 542 万元，增长 3.9 倍。

　　 3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。

　　 20__年1-8 月房地产开发共到位资金 22266 万元，同比增长 2.6 倍，从其构成看，利

用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8 月企业自筹资金 13152 万元，增长 3.8 倍;

利用外资资金 1050 万元，增长 69 倍，其他资金 8004 万元，增长 2.5 倍。

　　 4、住房销售高速增长。

　　今年全市商品房现房销售，在去年增长 27.8%的高基数基础上，保持高增长势

头，20__年1-8 月份全市共销售现房 1.79 万平方米，同比增长 82.7%，其中住宅销售 1.72

万平方米，比去年同期增长 1.2 倍。

　　 5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北

扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的

20 家企业中，娄星区内集中了 14 家，新化县 3家，双峰县 2家，涟源市 1家。

　　二、房地展所面的困和挑产发临难战

　　一是商品房空置面积增加。

　　今年 1-8 月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积 0.6 万平方米，商品房空置面

积达 1.1 万平方米(其中住宅空置 0.61 万平方米)，占当年施工面积总量的 2.5%，空置面

积增长 63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积

的比例增长，比上年提高 4.4 个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企

业的开发产生不利的影响。

　　二是房地企素良莠不，企开模小、持开能力低，争力差。产业质齐业发规续发竞

　　近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产

开发企业的问题，其开发规模小。

　　 20__年全市参加年检的企业达 65 家，而今年来真正有开发任务的仅 20 家，仅占全部

年检企业的 30.8%。就目前有开发工作量的 20 个企业而言，开发任务在 3000 万元以下有

10 个，占总数的 50%;开发任务在 3000 万元以上 5000 万元以下有 5个，占总数的 25%;开

发任务在 5000 万元以上有 5个，占总数的 25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严

重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人

按揭贷款，缺乏后续开发能力。

　　三是物业管理落后，配套设施不全。

　　房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放

式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，

一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体

裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

　　四是外部因素制约。

　　银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押

贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用

房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地

“产开发贷款必须取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及

”开工证等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的 30%，个人住房贷

款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就

是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不

活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，

从而影响整个房地产业的发展。

　　总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

　　市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产

业的支撑，20__年我市城市化率仅 26.48%，低于全省平均水平5.5 个百分点，若每年全市

城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求 84 万平方米以上;国际经验表明：当一国人

均GDP 达到 300-1000 美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20__年我市的人均 GDP 为

5208 元(651 美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅 20.05 平

“ ”方米，离国家十五规划的 20__年城镇人均建筑面积 22 平方米，人均少还1.95 平方米，

若达到这一标准，需求住宅在 208 万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨

大。20__年__市城建投资公司成立，__城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实

“ ”行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金瓶颈，使城

“ ”建坐上了特快列车，加速了__市房地产业特别是商业地产的发展。

　　三、__市同类产品调查统计

　　 “ ”同类定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将__市__开发区，__市

城西区及娄星区进行大体对比分析如下：

　　 1、__开发区。

　　由于__为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来

说，__开发区地段房地产都在卖自然环境。

　　明源大酒店：

　　核心竞争力：五星级酒店标准概念

　　其周自然境好边环 ;

　　用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;

　　其定位社会高薪。为阶层

　　 2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

　　城西农贸综合市场：

　　核心竞争力：__市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。

　　规模大，规划齐全，有功能优势：

　　拥有15 亩的面积，其中有 320 个摊位，2480 平方米生活超市，108 个铺面，1200 平

方米仓库，48 套配套住宅，40 各农副产品批发车位。

　　住房均价 718 元每平方米。门面2580 元至4380 元每平方米。

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