商品房营销方案（精选5篇）
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商品房营销方案（精选 5篇）
商品房 方案 篇营销 1
一、市场背景：
__位于__东部__地区，是__新区的重要组成部分，辖区面积 441.5 平方公里区政府坐
落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17 万。
__是我国重要的化学工 基地之一，已形成以海洋化工 主，多 合 展的工业 为 门类综 发 业
体系，全区共有工业企业 300 余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等
十多个工业门类。__不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水
品。其中的茶淀葡萄和水 品久 盛名。产 产 负
__所在寨上街，其南部为__ —老牌化工企业 天津化工厂，她曾为__区的 展立下了汗发
马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程
度上影响了__区的 展。随着发__新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为
__区 构的 充体，使结 补 __成 一个 构多角化的地区，从而保为 经济结 证__区 的健康、可经济
持续发展。
二、竞争对手分析：
由于__房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知
及感知程度相 低，故此我 在分析 争 手 主要 地段、价格、 品三个 面对较 们 竞 对 时 针对 产 层 进
行 与比 ，我 将其分 直接 争 手与 接 争 手。归纳 较 们 为 竞 对 间 竞 对
1.在__我们的直接竞争对手是谁呢?
2.在__我们的间接竞争对手?
在__市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们
分列如下：
__处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置
优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不
对第壹城销售造成直接威胁;
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而 河小区的 品滨 产
规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层
面，要落后与第壹城。
而富达花园的 划、 ，仍初 品形规 设计 级产 态;绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城
相差 500 元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
分析：
从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较
低得到了市场的认可，所以我们有理由说，__市场的主要需求在两室，对于一室户型的销
售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。
在两室的销售当中主要以 a、b、e型 主 ，是典型的 典 型，面 在户为 导 经 户积90—100
㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在 18 万左右。
3.楼栋售出率分析
分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学
校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现
场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点
释放后的销售，提供有力的产品支持。
4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析
1.付款方式分析：
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相
差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的
款能力，且在消 意 上 超前， 当然也与客 的 及受教育的程度有关。还费 识 较为 这 户 职业
2.年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中
年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生
活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是
他 的需求不只存在于房子一方面，在生活当中 有更多的需求，比如：子女的教育们 还 问
、 、收入及 状况 等。由于题 娱乐问题 职业问题 __当地群众 当地 状况的担 ，更多反对 经济 忧
映出的是 子女教育的关注 多。对 较
3.行 分析：业
行 累 售套数 累 百分比业 计销 计
天化 58 30.05%
石化 5 2.59%
个体及私营36 18.65%
银行9 4.66%
学校 9 4.66%
医院 5 2.59%
盐场 6 3.11%
税务 5 2.59%
规划局2 1.04%
保险 2 1.04%
其它 56 29.02%
总计193
分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行
业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较
优厚。而这样的客户在__当地的数量 多， 我 提供了 好的市 承接力，且在一方面较 为 们 较 场
确定了我们主要的宣传目标。
4.居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象
仍是以__城区附近的居民 主，且以天化宿舍 主， 即 我 以后的宣 通路指明的为 为 这样 为 们 传
方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
__在前期的媒介宣传过程中，主要是对__区的 展、 的品牌、工程 量、物 及发顺驰 质 业
部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老
客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与
客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体
系，缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结：
1. 对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得
出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在__的房地 市 中充斥着大量的房地 目， 从供 量上来 已基本上可产 场 产项 单 应 讲
以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带
来新的产品，这样我们就可以说20__年的__房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市
场。对于在市场中的各个项目来说，__将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然__已经进入了买方市场，
然各 目都已 在市 中得到相 的 知， 然各 争 手之 的差异 大虽项经 场 应认 虽 竞 对 间 较 (包括产品
摘要：
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商品房营销方案（精选5篇）商品房方案篇营销1 一、市场背景： __位于__东部__地区，是__新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。 __是我国重要的化学工基地之一，已形成以海洋化工主，多合展的工业为门类综发业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。__不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水品。其中的茶淀葡萄和水品久盛名。产产负 __所在寨上街，其南部为__—老牌化工企业天津化工厂，她曾为__区的展立下了汗发马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通...
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作者：文海小编2
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