农村土改房屋权属纠纷案件的调研报告
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农村土改房屋权属纠纷案件的调研报告
农村土改房屋是指在 1951 年依照《中国土地改革法》确权登
记的农村宅基地房屋。此类房屋虽建成年代久远，房屋本身的价
值有限，但随着城市化进程的加快，这些房屋大都被列入了拆迁
范围。拆迁政策的优惠条件使得房屋具有了大幅升值的空间，导
致了此类房屋权属纠纷案件日益增加。由于农村土改房屋的权属
纠纷案件涉及的法律关系复杂，审理案件所必要的原始资料又因
历史原因欠缺不齐，造成在认定农村土改房屋权利归属的过程中
存在诸多难点和争议。为正确、及时审理房屋权属争议案件，保
证拆迁工作的顺利进行，我院对 XX 年一 XX 年 10 月以来审理的 78
件因拆迁引起的农村土改房屋权属纠纷案件进行了专题调研。
一、农村土改房屋权属纠纷案件的特点
1、房屋年代久远。土改房屋大都建成于建国前、建国初期。
多数房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭情况变迁很
大。房屋的书证资料有不少已经遗失湮灭，了解房屋权属状况的
证人大都已故或年高体弱无法出庭作证。因此土改房屋权属案件
的调查取证工作具有相当的难度。
2、涉及民事法律关系复杂。大部分案件均是房屋产权、继
承、析产等法律关系交织在一起。通常还涉及过去法律、法规不
健全年代的一些不规范的审批行为，大大增加了审理工作的难
度。
3、涉及当事人众多。土改房屋权属纠纷大多发生在家庭内部
成员或亲戚朋友之间。因过去年代的家庭人口一般较多，加之涉
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及继承，造成可能享有权利的当事人众多，且直系、旁系、血
亲、姻亲等关系混杂在一起。在起诉时，部分权利人并未参加诉
讼，造成案件通常需要追加多个必要共同诉讼的当事人，审理案
件所需的周期较长。
二、农村土改房屋权属纠纷所涉及的若干疑难问题分析
（一）1951 年土地房产所有证存根的法律效力问题。
土改房屋确权的主要依据应当是当时颁发的土地房产所有
证。在土改房屋权属争议的诉讼中，因颁证年代久远，当事人大
都无法提供土地房产所有证的原件，用以证明土地房产权属的都
是在档案管理部门查档调取的土地房产所有证存根的复印件。由
于 1951 年的房产档案管理中尚无注销的制度，争议房屋的权属如
果发生合法的变更登记，在原存根证上是没有注销记录的。因
此，我们认为，此类土地房产所有证存根不能当然作为房产权属
的凭证，应当区分不同情形，认定其效力。
1、争议房屋在 1951 年土改登记后未再换领产权证，房屋权
属应以土地房产所有证存根记载的登记为准。土改确权一般以登
记为准，因此一般应确认土改时颁发的土地房产所有证有效。值
得注意的是，如果争议房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建
筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，部分共有人对争议房屋
的翻、改建可视为对原房屋的修缮。房屋权属仍应以土改登记为
准。翻、改建的费用可由全体权利人分担。如果争议房屋由部分
共有人进行翻、改建，并经过相关批准，领取了私房建筑执照并
取得房屋的房产、土地证，则应当认为原房屋已经灭失，原宅基
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地已经批准用于新建房屋。在其它权利人不能举证证明翻建人是
代表全体权利人进行新建房屋的情形下，原 1951 年的土地房产证
存根不再具有效力，房屋权属归在 1951 年之后颁发的房产证记载
的权利人所有。
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2、争议房屋在 1951 年土改登记后又换领与土改登记相冲突
的产权证时，土地房产所有证存根的效力问题。
无锡市在 1989 年左右对全市的农村宅基地房屋重新进行了普
查与登记，并换发了相应的房产、土地证。由于 1989 年登记的权
利人与土改登记的权利人往往是不一致的，如何正确认识两种权
利凭证是审判实践中最感到困惑的问题。
1951 年的土地改革是我国对农村房屋进行的首次分配登记，
房屋权属一般应以土改登记为准。1989 年进行的房屋产权登记，
属于换证行为，其确认新的权利人应当经过合法程序。
(1)1989 年换证时，如果是以原土地房产证记载的所有共有
人的分家析产协议为依据，对房屋进行权利登记，所确认的权利
人应为争议房屋的所有权人。原土地房产证已被合法变更登记。
(2)1989 年换证时，仅以祖遗房屋为由部分共有权人或其它
亲属领取房产证，应认为是部分共有权人代表全体权利人领取房
产证或侵权行为，争议房屋权属仍应以土改登记为确权依据。
(3)争议房屋已经经过土改确认的共有权人的分家析产，但在
1989 年换证时未按析产协议领证，仍由部分共有人领取产权证。
我们认为，如果分家析产协议已实际履行，即支付了归并款、分
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农村土改房屋权属纠纷案件的调研报告农村土改房屋是指在1951年依照《中国土地改革法》确权登记的农村宅基地房屋。此类房屋虽建成年代久远，房屋本身的价值有限，但随着城市化进程的加快，这些房屋大都被列入了拆迁范围。拆迁政策的优惠条件使得房屋具有了大幅升值的空间，导致了此类房屋权属纠纷案件日益增加。由于农村土改房屋的权属纠纷案件涉及的法律关系复杂，审理案件所必要的原始资料又因历史原因欠缺不齐，造成在认定农村土改房屋权利归属的过程中存在诸多难点和争议。为正确、及时审理房屋权属争议案件，保证拆迁工作的顺利进行，我院对XX年一XX年10月以来审理的78件因拆迁引起的农村土改房屋权属纠纷案件进行了专题调研。一...
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作者：shokzz
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