关于城市区楼宇经济发展的调研报告

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关于城市区楼宇经济发展的调研报告

楼宇经济作为城市经济的重要组成部分，在拓展城市经济发展空间、推动产业转型、促进

就业创业、培植优质税源等方面发挥着重要作用。为推动楼宇经济高质量发展，市委政研

室进行了专题调研，形成了此调研报告。

一、基本情况

中心城区现有商务楼宇*栋，总面积*万平方米，其中，*万平方米以上商楼宇务*栋，总面

积*万平方米，主要分布在*、*、*等城市区。*万平方米以上商楼宇平均入住率务*%，入

驻率超*%的*栋；闲置面积*万平方米，置率闲*%。目前，全市楼宇经济的业态以商贸服务

类为主，还有金融、科技、文旅文创、人力资源、知识产权等多种业态。*年，全市楼宇

经济共实现纳税*亿元，税收贡献率为*%，税收超亿元的楼宇*栋。从 20 世纪 90 年代至

“ ”今，我国楼宇经济发展经历了从单纯提供空间的*“版，到空间+配套+”服务的*版，再

“到空间+产业+”运营的*版三个阶段。目前，我市楼宇经济尚处在*版向*版的过渡阶段，

整体发展水平较低。从调研的情况看，主要存在以下几个方面问题：

（一）发展规划缺位。科学的楼宇经济规划，可以优化楼宇空间布局、有效集聚资源、营

造良好产业发展生态。目前，我市缺乏楼宇经济整体发展规划，引领作用发挥不充分。一

是市级层面尚未编制楼宇经济发展专项规划，对楼宇经济的功能定位、发展目标、产业布

局、配套提升等方面缺少系统谋划，在土地利用、城市建设等方面没有充分考虑楼宇经济

发展需要，导致各城市区楼宇经济发展各自为战，缺乏有效协同。二是各城市区均未制定

区级楼宇经济发展规划，发展普遍处于自发状态。即使是楼宇经济发展较好的城市区、街

道，特色楼宇也以自发形成的居多，政府主动介入、及时跟进、规划指导不足，造成发展

存在一定的盲目性无序性，整体发展不均衡、特色不突出。

（二）产业质量不高。楼宇入驻产业成长性好、关联度高、产业链完善，可以发挥集聚效

应，激活楼宇经济发展内生动力。目前，我市楼宇产业普遍层次不高，对城市经济的支撑

力不足。一是产业规模小。楼宇营收少，占全市 GDP 不足 1%。企业能级偏低，总部、首

店、平台等类型企业入驻少，多为规模以下小微企业，规模以上工业企业（7家）、限额

以上批零住餐企业（56 家）仅占全部在楼企业的 1.03%。二是产业结构不优。偏重于传统

商贸服务类，创新活跃、技术密集、发展前景广阔的新兴产业占比不足 1%。三是产业集聚

度低。入驻产业关联度低、业态散乱，同一楼宇集聚上下游企业的寥寥无几。

（三）运营水平有待提升。专业化运营能优化楼宇资源配置效率，提高楼宇功能品质和经

济产出效益。我市楼宇专业运营能力不强，楼宇商业价值和增长潜力挖掘不足。一是运营

“ ”意识薄弱。存在传统房东思维，重招租轻运营，对楼宇发展定位、融入业态、服务场景

缺乏统筹考虑，导致大部分楼宇特色不明显，同质化竞争激烈。二是专业运营主体少。除

*区引入六合国际、创谷科技 2家专业运营商，*区引入正大集团、凯瑞集团、顺兴科技等

7家专业运营商，*区引入颐高集团、博士科技、杭州楼友会3家专业运营团队外，大部分

楼宇由传统物业公司管理。服务内容只包含清洁卫生、安全管理等基础物业内容，难以满

足入驻企业多样化需求。三是运营手段单一。大部分采用广告促销等传统招商方式，特色

营销活动类型不丰富，仅少数楼宇举办过招商宣传交流活动。市场营销活动资金投入占运

营资金比例低于行业平均水平，大部分楼宇市场知名度有限，对优质企业缺少吸引力。

（四）资源盘活难度大。盘活城市区闲置楼宇，能够提高资源利用效率，拓展城市经济增

长空间。目前城市区闲置楼宇面积占比约 32.5%，空置率超 15%的楼宇占比 51.2%，闲置面

积大。两年来，各城市区共盘活闲置面积 30 余万平方米，仅占闲置面积的 27%左右，仍有

将近 100 万平方米置空尚待活。活成效不理想的主要原因有：一是分散。部闲间盘盘产权

分楼宇建成后通过拆零出售产权快速回收资金，导致产权过于分散，数量庞大的业主群体

对楼宇改造、产权处置等意见难以达成一致，楼宇转型发展难度大。比如，雅香金陵大厦

产权由400 多名业主分别持有，因业主在楼宇使用权与经营权上意见难以统一，导致楼宇

大部分空间闲置了 13 年。二是金短缺。老旧楼宇活需要大量金行改造提升，资盘资进业

主改造积极性不高，更多采取降租、减免水电费用等方式提高出租率。楼宇改造项目市场

融资能力弱，虽然部分城市区利用城市更新专项资金对少数楼宇外立面修缮更新，但大部

分楼宇整体改造、内部空间修整缺少资金来源，老旧楼宇更新盘活进展缓慢。

（五）配套服务滞后。多元化的楼宇服务、高品质的楼宇管理、高水平的服务配套，可以

让楼宇经济发展管理服务有保障，提升楼宇竞争力。我市楼宇功能配套不健全、服务水平

相对滞后，影响企业入驻意愿，制约楼宇经济发展。一是硬件配套上，楼龄超15 年的楼

宇占比 49.6%，部分楼宇建筑外观、内部构造、配套设施等老旧明显，大部分楼宇信息

化、智能化水平较低，网络设备老化，尚未安装智慧门禁、安防监控等设施，难以满足现

代化办公需求。配套设施不健全，内部停车位紧张、电梯容量不足，周边餐饮、购物、文

娱、健身等配套不全，亟待改造提升。二是物业管理上，大部分楼宇仅提供传统物业管理

服务，存在卫生保洁不到位、设施设备维护不及时、管理标准化程度低等问题，缺少高品

质现代化的管家式楼宇服务。三是政务服务上，除*“区推行楼宇分级管理一楼六员八

”人服务机制、*“ ”区设立推行楼长制外，其他城市区在楼宇政务服务方面还处于初步探索

阶段。

（六）政策保障仍需完善。完善的政策支持和要素保障能够优化发展环境，为楼宇经济健

康发展注入强劲动力。我市楼宇经济发展相关配套政策体系不健全，激励作用不明显。已

出台的《关于盘活闲置楼宇支持产业发展的实施意见》设定的奖补政策门槛过高，实施以

来仅有1栋楼宇获得资金扶持。尚未开展市级楼宇等级评定和城市区楼宇经济发展年度考

核，对城市区、在楼企业积极性主动性调动不够。缺少用地保障、资金支持、人才引育等

要素保障方面的配套政策。

二、先行地区经验做法

（一）坚持规划先行。先行地区通过编制楼宇经济发展规划，明确发展重点，优化空间布

局，构建结构合理、特色鲜明、功能完善的楼宇经济发展格局。杭州市于 20xx 年出台

“ ” “ ”《楼宇经济发展十三五规划》，以构筑两主七副多点的楼宇经济发展格局为目标，分

别明确城市区各板块的发展定位和产业布局，打造充满活力、集聚集约的特色楼宇

（群），培育多层次、多元化、联动发展的城市经济增长点。20xx 年，杭州市税收元以亿

上楼宇达246 栋，税收超 10 亿元的达20 栋。青岛市聚焦楼宇经济质效提升，印发实施

《楼宇经济高质量发展三年行动方案》，从发展目标、重点任务、组织实施3个层面进行

总体布局。围绕楼宇新建、改造、运营、服务、机制等 5大环节，实施新建楼宇品质提

升、存量楼宇改造升级、统一专业运营等 10 大专项行动，强化组织领导、服务保障、宣

传推介 3大保障措施，打造一批纵向布局、垂直集聚的现代服务业和都市工业楼宇。太原

市围绕打造中部地区楼宇经济新高地，印发《楼宇经济高质量发展实施方案（20xx—20xx

年）》，明确改造提升楼宇品、精准划楼宇招商、运提升楼宇效、化楼宇配套质谋营质优

服务 4大重点任务，着力构建区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇经济

发展格局。

（二）做强主导产业。先行地区聚焦本地主导产业，吸引配套企业进驻，发展一批特色楼

宇，形成产业辐射带动效应。成都市以打造专业楼宇平台，发展特色产业集群为引领，建

“ ” “ ” “ ”特色楼宇，大力推广一楼宇一、一楼宇一特色、一楼宇一品牌展模设专业产业发

“ ”式，按照产业联动、产业互补原则，有意识引导相同类型的企业入驻同一栋楼宇，实现

楼宇产业集群化、规模化发展，20xx 年打造楼宇专业 51 栋。武汉市武昌区聚焦发展金融

“ ”服务、工程设计、文化旅游、商业商务等四大主导产业，按照一楼一产、多楼一产的原

则，突出特色，引导楼宇业主招大引强、集聚发展、错位发展、特色发展，着力打造现代

服务业高地，建成绿色化、园区化、特色化楼宇 127 栋，形成集聚碳金融产业的中碳登大

“厦、以数字经济产业为主导的武汉数创大厦等专业楼宇。宁波市鄞州区坚持因楼制

”“ ”宜一楼一品打造特色楼宇，推动金融信息服务、航运业货运物流、跨境电子商务、生

产性服务业等现代服务业向特色楼宇聚集，吸引了波兰船级社等全球500 强企业，特色楼

“ ”宇的含金量和产业集聚度不断提升，20xx 年新增特色楼宇 7栋。

（三）开展专业化运营。先行地区通过运营前置、精准招商、引入专业运营团队等方式，

不断提高楼宇运营管理专业化水平。西安市引入专业运营商第一太平戴维斯，对全市楼宇

经济发展进行规划布局，为每栋商业综合体、写字楼、高端酒店公寓等提供专业定位咨

询、运营管理、标准化物业服务等，引导楼宇走特色化、产业化发展道路，打造了一批金

融楼、商务楼、律师楼、科技楼等特色楼宇，荣获全国楼宇经济最佳范例城市。温州市瓯

海区引入专业运营商高力国际，对中央商务区开展整体运营，通过摸底调研出具楼宇发展

策略报告，确定产业主要发展方向和招商运营重点，围绕现代服务业和数字经济等产业需

求，提供精细化专业化运营管理服务，积极引进数字贸易、智慧城市、电商直播等行业龙

头企业集聚。目前，该区楼宇入驻率达92%，已投用 15 栋楼宇营收均破百亿元。无锡市蠡

园区成立专业运营公司，负责经开区楼宇群统一运营管理，围绕园区的主导产业高科技电

子产业，打造符合企业需求的楼宇环境，梳理一批链条配套的知名企业，定向对接、积极

洽谈，吸引链条公司主动入驻。开发区 18 栋楼宇入驻公司达 1000 多家，重点楼宇入住率

接近 100%。

（四）盘活存量资源。先行地区通过优化内部空间、融资改造升级、提高产权自持比例等

方式，有效盘活老旧、闲置楼宇资源，高效利用存量空间。青岛市针对老旧楼宇开展存量

楼宇提质升级行动，引入国有公司中化资产收回产权分散的楼宇产权，推动楼宇整体持有

“ ”统一运营。联合银行推出楼宇更新贷，争取国家首批商业地产房地产投资信托基金

（REITs）点，拓楼宇改造金来源。合企楼宇内部境求，定制化改造提试宽资结业对环诉

升楼宇内部设施，吸引相关企业入驻、推动产业集聚发展。今年以来，仅市南区就撬动社

会资本投入超 3亿元，盘活闲置楼宇 50 余万平方米。南京市针对城市核心地段的老旧楼

宇，由市属企业壹城集团牵头，通过收购、长租、空间置换等方式整合产权，淘汰培训、

“ ” “ ”个体服务等低端业态，腾笼换凤进行更新改造。聚焦高端商圈定位，招引签约金融企

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[说明]关于城市区楼宇经济发展的调研报告为范文海网的会员投稿推荐，但愿对你的学习工作带来帮助。关于城市区楼宇经济发展的调研报告楼宇经济作为城市经济的重要组成部分，在拓展城市经济发展空间、推动产业转型、促进就业创业、培植优质税源等方面发挥着重要作用。为推动楼宇经济高质量发展，市委政研室进行了专题调研，形成了此调研报告。一、基本情况中心城区现有商务楼宇*栋，总面积*万平方米，其中，*万平方米以上商楼宇务*栋，总面积*万平方米，主要分布在*、*、*等城市区。*万平方米以上商楼宇平均入住率务*%，入驻率超*%的*栋；闲置面积*万平方米，置率闲*%。目前，全市楼宇经济的业态以商贸服务类为主，还有金融、科...

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