房地产市场分析及投资报告

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房地产市场分析及投资报告

　　一　市场调查及分析

　　房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.

全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的

要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均

居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，

相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格大概要低 200------500 元左右。根据在

市房屋交易中心观察 9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为 10—

15 套，下午相对较少，但平均量也能达到 10 套左右，证明二手房具备一定规模的市场。

且经观察，业务办理总量中有近 60%由中介公司在负责过户、抵押等事务，仍有较大份额

的中介市场空缺。现阶段本地房产中介公司现状分析，在成交的房屋当中，房改房是成交

热点，超过半数都是此类房源成交。根据我在网上出售信息中了解到，此类房源售价大多

在15----25 万之间。应为二手房交易中的主力产品。而且购买方多为年轻人，应为自住

型或改善性的需求。而更多的外来人口涌入，投资型和过度型的客户也将成为让市场更加

活跃的重要因素。所以，在对市场的短时间观察和分析后，我对二手房市场相当的看好，

预计房价还有大量的上升空间。

　　二　经营模式

　　采用注册公司，地铺经营的模式。主要从事新房代理销售、二手房买卖、租赁、房产

评估、房产置换的业务。在公司业务开展到一定量的时候，在时机合适的时候进行商业地

产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。

　　三　投资风险报告

　　在经过对市场的市场调查中，在充分肯定这个行业的发展前景的前提下。我总结出以

下几点需要重的、公司的和展会造成极大危的情况并做出我的视对经营发险风险们风险规

避的欲案。

　　 1：市民对中介行业较为抵触。

　　主要原因有以下两点：

　　 a：二手房市场发展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场发展的

初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不

谈服务。这种情况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。

　　 b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件。不可否认，这两次事件的

发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对

中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介个行以来，种不信任是这业这

始终伴随着这个行业的发展的。但此次事件也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速

度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。

　　以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因。但是，经过我和现在正在经

营中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX 年年年底下发文件，并召集中介行业、

房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在 2010 年年底前必

须实行公司化，在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推进二

手房中介行业正规化，提高准入标准。相信在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、

以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的认识。从去年

开始，有多家中介公司，如众信、阳光置、富房置等公司在自供二手房中介行有一业业业

定影响力的公司行国家定成交后收取实规2%服佣金的收方式，而不再收取如看房务费诸

费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要

中介公司服到位了就付佣金的意。而且，我在阳光置代理有限公司工作程中，务该识业过

发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套住房成

交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的情况，而是在很多

城市都曾经存在或现仍然存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公

司前期的程中降低生存的一种手段。作新入市的一家新公司，前期的市经营过风险为进场

场认可度是制约公司发展的一个难题。我们准备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点

定在人流量大、流量大并且店外能停的区域。店装修要而又有特色，在外车门车门简单观

上要有一定的吸引力，对客户造成良好的感官认识。派出公司员工（着正装）在各小区门

口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的 dm 单。希望在短期内促成公司在二

手房市场有一定的知名度。在经营过程中，要求员工在工作过程中推行公司的服务理念。

使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响

力。整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志。在经营过程中，控制经营成

本，合大型城市和本地中介服公司的操作模式，争取套成交利最大化。在启结务单润动资

金较少的情况下，严格控制前期投入成本，欲留足够的流动资金。以至于能更长时间的立

足于市场，在生存下来的前提下努力发展。

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摘要：

房地产市场分析及投资报告　　一　市场调查及分析　　房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格大概要低200------500元左右。根据在市房屋交易中心观察9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为10—15套，下午相对较少，但平均量也能达到10套左右，证明二手房具备...

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