关于《温州市物业管理条例（草案）》的说明
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关于《温州市物业管理条例（草案）》的说明
为什么要制定《温州市物业管理条例(草案)》?管理条例的详细内容是什么?想要了解
更多，下面请看小编给大家整理的关于《温州市物业管理条例(草案)》的说明，希望对大
家有帮助。
一、制定条例的必要性
温州物业经过 20 多年的发展壮大，物业管理总体发展态势良好，在促进社区和谐稳
定、提升城市管理水平等方面作用显著。但是，随着物业管理行业的发展，管理实践中出
现了一些亟待解决的问题，主要表现在:
一是管理体制需要 一步完善。物 管理主管部 和街道进 业 门 (乡镇)之间关系尚未理顺，
社区(居民)委员会、村民委员会功能未充分发挥，行业协会地位有待强化。二是业主组织
有待规范。我市业主委员会成立率只有 38%，在国内处于偏低水平。业主组织的组织形式
单一，运行机制不协调，行为规范有待完善。三是物业服务企业的发展面临困境。一方
面，部分物业服务企业服务意识不强，服务水平不高，物业服务处于低层次的初级服务模
式。另一方面，由于欠费率高等原因，物业服务行业普遍存在亏损现象，部分物业服务企
业甚至难以维持正常经营。四是物业行业信用状况堪忧。一方面，由于诚信机制的缺失，
“ ”市场不能有效淘汰劣质物业服务企业，出现 劣币驱逐良币 现象。另一方面，部分业主无
正当理由长期拖欠物业费用，损害了整个行业的诚信建立和发展。五是物业专项维修资金
的续筹和应急使用问题非常突出。我市不少老旧住宅小区专项维修资金账户余额不足规定
“比例，急需续筹。同时，由于物业专项维修资金使用受 双 2∕3”的限制，造成物业维修
久拖不决。
上述问题的普遍存在，使得我市物业管理纠纷日趋增多，已经影响到物业服务企业的
生存、城市居民的日常生活和社区的稳定。尽管国务院和我省人大分别制定了行政法规和
地方性法规，但就上述问题，要么上位法未作规定，要么规定得不够明确和具体。因此，
结合我市实际，制定《温州市物业管理条例》十分必要。
二、条例的起草过程
今年 1月，市住建委牵头成立了立法工作小组。委托厦门大学专家课题组负责立法基
础研究及立法起草，委托温州大学专家课题组负责综合论证工作。起草过程中，市住建委
先后赴广州、深圳和厦门等地学习考察，并深入基层调研。草案形成后，市住建委召开各
种层次的座谈会、论证会，多次征求意见，对照征集的意见建议并借鉴外地先进经验对草
案进行反复修改，先后形成 18 个草案稿。
在市住建委起草的同时，市法制办同步成立立法工作专题小组，倒排时间，制定审核
工作方案，确定具体步骤和时间节点。主动提前介入市住建委的起草工作，多次对初稿内
容和立法技术问题提出意见建议。7月7日市住建委将条例送审稿正式报送市法制办审
核，市法制办即在中国·温州网和政府法制网上公开征求意见。同时，向各县(市、区)人
民政府、市各有关 位和各立法基 系点 文征求意 。单 层联发见7月15 日，市法制办组织召开
由市发改委等 16 个部门以及部分人大代表、政协委员参加的《条例(送审稿)》征求意见
座谈会。7月20 日、21 日，市法制办分别赴永嘉县、苍南县及相关立法基层联系点开展
立法调研。7月26 日，市法制办组织召开温州市物业管理行业协会、房地产行业协会、业
主委员会协会、律师协会及有关物业服务企业和业主代表参加的社会组织和公众征求意见
座谈会。7月28 日，市法制办又组织召开了专家论证会，广泛听取专家、学者的意见和建
议。7月30 日至 8月5日, 市法制办组织有关专家、实务工作者等集中整理、讨论、修
改。8月5日上午，王祖焕副市长召集有关部门征求意见。8月5日下午，市法制办召开办
务会议进行审议。审核过程中，反复修改，数易其稿，形成本草案。《条例(草案)》共七
章六十八条。
三、条例的主要内容说明
(一)关于管理体制。
“条例优化设计了 市县政府统筹规划、主管部门监督管理、乡镇街道具体实施、社区
”村委 助配合、行 会自律管理 的管理体制，明确各方 ：协 业协 职责
一是市 政府 筹 划。市、县 统 规县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发
展规划、社区建设和社区管理体系、建立和完善社会化、市场化的物业管理机制(第4
条)。二是主管部门监督管理。物业管理行政主管部门负责物业管理的监督管理工作，具
体负责指导乡镇街道开展物业管理监管工作，划分物业管理区域，建立业主电子投票系
统、物业服务项目招投标专家库、物业服务企业考核体系和信用评价体系，备案物业服务
合同，管理物业专项维修资金和物业保修金，查处物业管理违法行为等(第7条、第10
条、第37 条、第42 条、第51-56 条、第61-64 条等)。三是乡镇街道具体实施。街道办事
处、乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门，指导筹备组的成立和运行，
业主组织的成立、备案、重选和换届，监督业主组织和物业服务企业日常活动，调解处理
物业管理纠纷(第5条、第11 条、第12 条、第17 条等)。四是社区村委协助配合。社区
(居民)委员会、村民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理工作，派员担
任筹备组成员，负责特定情况下业主组织的运行、重选、换届等工作(第5条、第12 条、
第13 条、第30 条等)。五是行业协会自律管理。物业管理行业协会和业主委员会协会依
法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。物业管理行
业协会协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，业主委员会协会协助建立业主委员
会成员和业主个人诚信档案(第6条、第43 条)。
(二)关于业主组织。
一是 定 主大会的筹 工作。 街道 当指 主成立筹 ，筹 由 主代规 业 备乡镇 应 导业备组备组 业
表、社区(居民)委员会、村民委员会和建设单位代表组成，筹备组组长由街道办事处、乡
(镇)人民政府指定(第11 条、第12 条)。二是规定业主大会和业主委员会的运行机制，具
体规定了物业管理区域分割的程序和条件(第10 条)，明确了业主委员会应履行的具体职
责(第20 条)和任职条件(第25 条)。三是规定业主监事会的设置。借鉴其他城市的先进物
业管理经验，规定业主大会设立业主监事会，代表全体业主监督业主委员会的工作，并对
监事会的相关职责和监事会成员的任职资格等作出相关规定(第22 条、第23 条、第25
条)。
(三)关于物业服务企业的规范。
在国家和省立法基础上，进一步完善物业服务企业的行为规范。明确规定物业服务企
业的公示义务。公示的内容包括物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收
费标准、收费方式等。明确规范物业服务企业的进入和退出机制，对物业服务企业的专业
服务、物业续聘、物业服务企业退出等问题作出了规定(第37-42 条)。
(四)关于物业行业诚信机制。
一是建立物 服 企 考核体系和信用 价体系。主管部 物 服 企 、 目业务业 评门对业务业项负
责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果
(第43-44 条)。物业项目负责人有严重失信行为的，应当录入项目负责人信用信息档案，
同时录入其所属物业服务企业的信用信息档案(第45 条)。二是明确业主的诚信义务。
《条例(草案)》规定，业主无正当理由拒不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务
企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期
不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者法院判决后仍
不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案(第47 条)。
(五)关于物业专项维修资金的续筹和应急使用。
一是 定物 修 金的 筹。 主分 面物 修 金余 不足首期交规 业专项维 资 续 业 户账 业专项维 资 额
存额百分之三十的，业主应当按照规定续交维修资金;拒不续交的，业主委员会、社区(居
民)委员会、村民委员会或者物业服务企业可以通过各种形式，督促其限期交纳;逾期不交
纳的，可以依法向人民法院提起诉讼，并可以录入个人信用档案(第53 条)。
二是规定物业专项维修资金的应急使用。在借鉴其他地区经验的基础上，规定物业发
“ ”生需要 应急维修、更新和改造 等七种情形时，可以应急申请使用物业专项维修资金。同
时，为了防范物业专项维修资金滥用的风险，规定了应急使用的申请条件、审核程序和监
督管理，确保物业专项维修资金的安全(第55 条)。
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作者：Jazy
分类：心得体会
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时间：2024-07-11
